Mercado imobiliário em Portugal: O Guia Completo

Acompanhe este artigo e descubra tudo que você precisa saber sobre mercado imobiliário em Portugal e aproveite para tirar suas dúvidas a respeito.

Depois de superar a crise financeira com êxito, Portugal se tornou o grande foco de atenção de muitos investidores brasileiros. Com a economia em crescimento, investir no mercado imobiliário em Portugal traz retornos financeiros positivos e garante benefícios que poucos países oferecem.

Se você também ficou interessado, não deixe de ler nosso artigo sobre o mercado imobiliário em Portugal. Acompanhe! 

  • O que é mercado imobiliário em Portugal?
  • Quais são as vantagens de investir no mercado imobiliário em Portugal
  • Como está o mercado imobiliário em Portugal?
  • Mercado imobiliário: Qual o preços nas principais cidades?
  • Quais os impactos da COVID-19 no mercado imobiliário em Portugal?
  • Qual o futuro do mercado imobiliário em Portugal?
  • Quais os impactos das restrições ao Golden Visa para o mercado imobiliário em Portugal?
  • Quais as tendências do mercado imobiliário em Portugal?
  • Como investir no mercado imobiliário em Portugal?
  • Quais são as melhores regiões para investir?
  • Mercado imobiliário em Portugal: vale a pena investir?
  • Como podemos ajudar?

O que é mercado imobiliário em Portugal?

O mercado imobiliário em Portugal é um setor indicativo que envolve as negociações de compra e venda de imóveis, bem como os aluguéis e possíveis construções. São esses indicativos que mostram a situação de como está a moradia no país, além de mensurar os valores econômicos por metro quadrado dos terrenos e imóveis.

Quais são as vantagens de investir no mercado imobiliário em Portugal

Há muitas vantagens em investir no mercado imobiliário em Portugal, uma delas e que tem atraído muitos investidores estrangeiros por causa dos benefícios é o Programa Golden Visa Portugal.

Só em 2017 foram resgistrados um aumento de 59% nas emissões do Visto Gold, concedidos a estrangeiros que investiram em imóveis no país.  Atualmente, o programa já levou mais de € 5,5 bilhões em investimentos diretos para Portugal (até Março de 2022). Além disso, desde a introdução do programa, já foram mais de 10.442 investidores beneficiados pelo Golden Visa e, consequentemente, mais de 17.426 membros de suas famílias.

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Programa de aquisição de cidadania

Uma das principais vantagens de investir no mercado imobiliário em Portugal é a concessão de autorização de residência para quem adquire propriedades de pelo menos €500 mil – ou €350 mil em condições especiais.

Curiosidade: Visto e Autorização de Residência para Portugal: Qual a diferença?

O investidor pode requerer a residência permanente em Portugal ao final de cinco e solicitar a nacionalidade portuguesa, com direito ao passaporte europeu, depois de seis anos.

Livre circulação

Outro ponto positivo é que com o passaporte europeu você vai ter o direito de viver, trabalhar ou estudar em Portugal.

Além disso, também terá livre circulação em qualquer país do espaço Schengen, que inclui a grande maioria dos países da União Europeia.

E sabe o que é melhor? O Governo português não exige que os proprietários morem na residência durante todo o ano. O dono do imóvel precisa passar no mínimo uma semana no país durante o primeiro ano e duas semanas a cada dois anos.

Residência para a família

Além disso, a família imediata também tem direito a morar no país por meio da solicitação de Reagrupamento Familiar e, posteriormente, do Golden Visa.

O visto pode ser solicitado para o cônjuge, incluindo a união estável, os filhos menores de 18 anos ou maiores de idade que estejam estudando (dentro ou fora de Portugal) e que sejam dependentes financeiros dos pais.

Inclui-se também os pais do solicitante e do cônjuge, que dependam economicamente do titular.

Dica de leitura — Cidadania por investimento: a melhor maneira de conseguir uma dupla nacionalidade

Benefícios financeiros

O investidor também se beneficia de isenções fiscais atraentes se desejar investir e fixar residência em Portugal, especialmente se estiver inscrito no Regime Fiscal para Residentes Não Habituais (RNH).

O programa dá oportunidade para quem deseja morar no país, mas possui rendimentos fora, ou que transfira para o território português a sua residência fiscal, de se beneficiar de uma tributação mais favorável.

Rentabilidade positiva

De maneira geral, quem investir em imóveis em Portugal (propriedades de 120 m²) pode esperar um retorno de aluguel em torno de 5,45% ao ano, sem considerar gastos de manutenção, impostos e outros custos.

Dependendo do tipo de imóvel e da sua localização, o retorno anual proveniente dos lucros de aluguel também pode chegar a 8%.

  • Preço por m² mais em conta da Europa;
  • Excelente rentabilidade de aluguel;
  • Potencial de ganho de capital.

Como está o mercado imobiliário em Portugal?

O mercado imobiliário em Portugal, bem como a maioria dos países do mundo, vem passando por várias mudanças em virtude da pandemia. Portugal teve uma certa cada no setor, mas vinha em um aumento crescente há anos, seja nos valores de venda ou até mesmo nas negociações.

Dica: Saiba como comprar casa em Portugal.

Mesmo com uma certa diminuição nas negociações de compra quanto à venda dos imóveis por conta da pandemia, o mercado imobiliário não detectou volumes altos de perdas em relação aos restantes setores. Mesmo diminuindo as vendas, os preços continuam em iguais valores.

Com o fortalecimento do turismo, a melhora da economia e o forte apoio do governo por meio de programas para atrair mais investimentos ao país, o preço dos imóveis tem a tendência de voltar aumentar as vendas com a melhora da situação da COVID-19

Crescimento dos preços

Segundo o Instituto Nacional de Estatísticas (INE), no primeiro trimestre de 2018, o valor médio para comprar um imóvel em Portugal chegou a €950 m², alta de 7,8% em comparação a 2017.

Quer investir em Portugal, mas não sabe por onde começar? Então conheça as melhores opções para investimento.

Mercado imobiliário: Qual o preços nas principais cidades?

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O aumento dos preços, embora sentido de uma forma geral em todo o país, é mais forte nos grandes centros urbanos.

Segundo o INE, Porto e Lisboa registaram, no primeiro trimestre de 2018, os maiores aumentos nos preços por m²: 22,4% (chegando a €1.379 m²) e 20,4% (€2.581 m²), respectivamente.

Em algumas freguesias mais populares a subida de preços superou os 40%. Saiba como é morar no Porto e acompanhe nosso guia prático para investir em Lisboa.

Preços em outras cidades

O valor dos imóveis nas principais cidades de Portugal está alto. Por isso muitas pessoas passaram a procurar por propriedades nos arredores dos grandes centros.

Cidades perto de Lisboa

Algumas cidades relativamente perto de Lisboa a considerar: Cascais (€2.004/m²), Amadora (€1.063/m²), Almada (1.450/m²).

Em Moita, 40 km do centro de Lisboa, o custo de um imóvel é de €617 m².

Veja também como é morar em Estoril, uma das localidades mais procuradas para morar, na região de Lisboa.

Cidades perto de Porto

Braga, distante 55 km do centro de Porto, registrou um aumento de 8,1%, mas o valor do m² ainda é baixo, com uma média de €705.

Outra cidade interessante é Vila de Gaia. Mesmo com o aumento de 10,8% no valor dos imóveis, o custo do investimento gira em torno de €875/m².

Cidades perto do Algarve

Na região do Algarve, Albufeira e Tavira são as cidades a beira mar com os valores mais baixos, €1.613/m² e €1.531/m², respectivamente.

Se você sonha em morar no Sul de Portugal, veja tudo sobre o Algarve.

Quais os valores médios do metro quadrado de compra?

Os valores médios do metro quadrado de compra em Portugal pelo que estavam aguardando o fim da pandemia, o mercado reagiu positivamente e por coincidência tal fato sendo ocorrido no verão, teve seus preços por metro quadrado elevados.

E estes dados foram para as principais cidades de Portugal, qual seja, Lisboa e Porto. O que não aconteceu nas cidades mais afastadas do interior de Portugal.

Teve impacto nos valores de aluguel?

No tocante aos valores referentes a aluguéis, o impacto atingiu patamares maiores do que os setores de venda. Na capital do país, a baixa entre os dois primeiros trimestres alcançou o patamar de 7%.

Para a cidade de Porto, os aluguéis permaneceram em níveis parecidos sem muita oscilação girando em torno de 0,4%, valores estes aceitáveis para a situação do mercado imobiliário em Portugal.

Em uma análise completa para todo o país, os valores tiveram uma queda de 17% em comparação com o ano de 2019. Tais valores são relativos às todas as cidades, claro que algumas com níveis mais altos e outras com nível mais baixo.

Quais os impactos da COVID-19 no mercado imobiliário em Portugal?

A covid mostrou a que veio, paralisou tudo e todos. Portugal por ser um dos países da europa que tem forte impacto no turismo e consequentemente na arrecadação, com a pandemia tudo foi paralisado e a renda caiu em todo o mundo.

Com isto, por ser um país de grande volume turístico,  Portugal perdeu muito na busca de moradia simples que tinham uma procura muito grande quanto aos turistas procuravam. Prontamente o reflexo dos preços do aluguel teve sua baixa por causa da procura.

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Tal fato vai oscilar de acordo com a evolução da pandemia e seus programas de volta a normalidade que de fato o principal trabalho é a vacinação em massa. com a volta gradativa do turismo em Portugal em 2022, a tendência é que os preços voltem a seu patamar.

Uma das mudanças que vieram a ser observadas pelos investidores foi a busca por terrenos vazios para realização de construções e esta atividade foi detectada por diversas cidades em Portugal, onde as maiores procuras foram fora das capitais.

Desta feita, com maiores preços, mantiveram o setor da construção sem que perdesse seu mercado para a covid.

Qual o futuro do mercado imobiliário em Portugal?

Dentre os estudos levantados sobre o mercado imobiliário em Portugal, independentemente dos indícios de normalidade das negociações, a previsão é de declínio nos preços para o ano de 2021, seja para venda ou para o setor de aluguéis.

O setor de vendas pode ser encorajado pela elevada procura dos imóveis. Bem como a diminuição de ação do governo para combater a crise. De outra maneira, caso tenha uma oscilação em baixar os juros como assim está, este, é capaz de elevar o número de vendas.

O próprio mercado de procura e oferta também regulariza o mercado, principalmente se o setor não estiver com indícios de melhora e recuperação devido a pandemia.

Quais os impactos das restrições ao Golden Visa para o mercado imobiliário em Portugal?

O impacto das restrições do Golden Visa no mercado imobiliário em Portugal, irão ter seus reflexos no momento em que entrar em vigência. Sendo comunicado pelo Governo que converter-se-á da data de 1 de julho de 2021, e tais definições se tornarão colocadas até o fim de 2022.

Devido ao mercado imobiliário em Portugal retratar uma fatia de 75%, do investimento estrangeiro, com o bloqueio do benefício em Lisboa e Porto, é natural a diminuição da procura.

Bem como é capaz de apresentar um elevado preço nas outras cidades de menor porte. Uma vez que a procura de moradias fora dos centros urbanos sempre teve sua preferência e com a restrição ao Golden Visa, a valorização destas cidades terá seu valor majorado.

Mas como as medidas de restrição do Golden Visa não foram divulgadas, até então é esperar para ver os impactos que acarretará no mercado.

Quais as tendências do mercado imobiliário em Portugal?

As tendências do mercado imobiliário em Portugal, bem como em torno de todo o planeta é que haja uma maior procura para as regiões do perímetro afastado das grandes cidades, os quais, as pessoas estão se deslocando para estas regiões.

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Esta tendência é em virtude principalmente de dois fatores que são:

  • A procura por casas amplas e às vezes por um preço igual aos grandes centros ou até valores menores.
  • E o outro fator relevante até mesmo por causa da pandemia é devido aos trabalhos realizados remotamente.

Assim, a busca por imóveis para as cidades maiores ou até as principais, provavelmente deve diminuir, mas em contrapartida, a procura pelas cidades da periferia vem tendo uma procura mais acentuada e assim, a balança vai seguindo seu curso.

Idêntica tendência, é a procura de espaços maiores e consequentemente maior conforto são as procuras por casas ao invés de apartamentos. Esses espaços por imóveis maiores tem se tornado uma variante primordial para as famílias.

Desta feita, seja para negociação de venda ou de aluguel é a tendência para as cidades de Portugal. As análises do mercado imobiliário em Portugal, para o ano de 2021 ainda não apareceu, com isto não tem como fazer previsões do retorno do turismo.

Estamos entrando no verão europeu e as perspectivas são de aumento do turismo uma vez que os países vêm realizando os programas de vacinação e a autorização para voos e transportes estão liberados. Caso isso aconteça vamos presenciar variações importantes.

Como investir no mercado imobiliário em Portugal?

Apesar dos muitos benefícios adquiridos ao investir no mercado imobiliário em Portugal, essa não é uma tarefa tão simples.

Os processos podem ser complexos, principalmente quando realizados à distância. Questões jurídicas, barreiras linguísticas, pré-requisitos, documentos, pesquisa e a contratação de profissionais para exercer diferentes atividades são apenas alguns exemplos das ações necessárias.

Junta-se a isso o fato de que não há um banco de dados informativo com detalhes de cada propriedade. Eles normalmente são encontrados na internet, mas os dados costumam estar desatualizados ou contém erros.

Quando os investidores percebem isso, geralmente recorrem a corretores e imobiliárias. É aí que caem em outro problema. Enquanto os primeiros trabalham com comissões, os segundos ganham com a venda do imóvel. Com isso, ambos tentam realizar a venda pelo maior preço possível e a qualquer custo.

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Nesse caso, a recomendação é apostar em empresas que facilitam a vida do investidor, como a Goldcrest Advisers, que caminha lado a lado do início ao fim da jornada. A figura do consultor atua de maneira totalmente imparcial, sem ganhos relacionados à negociação.

Para que você reconheça o caminho, a seguir veja um passo a passo para investir em imóveis em Portugal.

1. Planejamento

Todo bom negócio começa com o planejamento. Aqui não é diferente.

Na primeira etapa, é preciso estabelecer os objetivos com o negócio. Algumas perguntas-chave devem ser feitas nesse passo, como:

  • Qual é o orçamento para a compra do imóvel?
  • Quais são os ganhos esperados com os rendimentos?
  • O imóvel será utilizado para aluguéis de curto ou longo prazo?
  • Você deseja construir uma propriedade ou comprá-la pronta?
  • Serão necessários gastos com reforma?
  • Quais são as características do lugar que você deseja investir?

Observe que, ao responder algumas dessas questões, será possível realizar um planejamento e você saberá exatamente que tipo de imóvel procurar.

Algumas delas não poderão ser respondidas de imediato. Mas não se preocupe. As demais etapas podem ajudá-lo nessa tarefa.

2. Pesquisa de propriedade

Encontrar o imóvel ideal em Portugal pode ser uma tarefa árdua. Afinal, são muitas variáveis existentes: vizinhança, preço, valorização, localização, situação jurídica, entre muitas outras.

Boa parte das pesquisas por propriedades em Portugal é realizada através da internet, em sites como OLX e Facebook. No entanto, essas são fontes de pesquisa duvidosas. Nessa etapa as questões jurídicas começam a surgir. Muitos imóveis têm complicações legais por detrás dos panos, o que pode trazer problemas ao investidor.

Por conta dessas barreiras, é recomendada a utilização de empresas e profissionais especialistas no mercado imobiliário local. Os consultores têm vasto conhecimento sobre todos os aspectos, incluindo acesso a imóveis que estão fora do mercado. Eles podem elaborar um portifólio com detalhes e especificações que facilitarão a sua tomada de decisão.

Além disso, são muito úteis na etapa do planejamento. Com respostas na ponta da língua e insights de inteligência de mercado, você pode poupar tempo e dinheiro.

3. Visitação

É chegada a hora de visitar a propriedade. Para investidores estrangeiros, isso pode ser um problema. Nesse caso, é necessário indicar um representante legal de confiança, que faz todo o serviço de avaliação do imóvel e informa ao investidor sobre as condições e características.

Caso você possa comparecer à visita, é indicada a presença de um especialista. Essa figura pode auxiliá-lo na verificação para avaliar se a residência se encaixa aos objetivos estabelecidos no planejamento.

4. Negociação

Uma vez escolhida a propriedade, é preciso negociar antes de bater o martelo. Aqui é importante ter o máximo de informações sobre a mesa, já que se trata de um alto investimento.

Detalhes como o valor médio da propriedade no local, situação legal e insights de mercado são essenciais para garantir uma negociação vantajosa.

5. Procedimentos legais e documentação

Depois de fechado o negócio, chegamos à etapa dos procedimentos legais. Caso você esteja negociando remotamente, será necessário indicar um representante legal.

É necessário contar com um advogado para realizar e verificar os contratos. Outros profissionais envolvidos são agrimensores, escrivães, contadores e consultores imobiliários, essenciais para a finalização da compra.

Alguns documentos exigidos aqui são:

  • NIF (Número de Identificação Fiscal)
  • Número de conta em um banco português
  • Identidade ou passaporte
  • Contrato de pré-venda (CPCV)
  • Escritura.

Dependendo das circunstâncias, outros documentos podem ser requisitados.

No caso de financiamentos, há requisitos adicionais. Nesse caso, os brasileiros normalmente podem financiar até 60% do valor total com juros de 1% nos primeiros quatro anos e 1,4% a partir desse período. O prazo máximo é de 35 anos.

6. Pagamento de taxas

Também será necessário pagar as taxas de transação. As principais estão listadas a seguir:

  • Imposto Municipal sobre Transmissões ou Taxa de Transferência – IMT (de 2% a 8%)
  • Imposto de Selo – IS (0,8%)
  • Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI (de 0,3% a 0,8%)
  • Taxas de cartório, administrativas e de registro (de 1,5% a 2,5%)
  • Taxas legais (de 1% a 2%).
7. Adequação do imóvel

O seu imóvel provavelmente não será entregue pronto para morar ou passar um tempo. Por isso, é necessário passar por uma fase de preparação. Você precisará mobiliá-lo, decorá-lo e realizar as reformas que desejar. Para isso, podem ser necessários arquitetos, profissionais de construção, designers de interiores e paisagistas.

Outro requisito essencial diz respeito aos serviços básicos. As funções que dizem respeito a internet, luz, telefone e água devem estar em pleno funcionamento.

8. Administração e manutenção da propriedade

Caso você utilize o imóvel para aluguel, é preciso garantir que tudo esteja nos conformes para receber hóspedes e inquilinos. Nesse caso, é preciso manter a casa em ordem e contar com profissionais de limpeza, jardinagem, eletricistas, encanadores e outros serviços.

Além disso, administrar o aluguel das casas à distância pode ser problemático. Além de resolver problemas eventuais, é preciso verificar o estado da propriedade após a permanência dos clientes. Como visto, investir em imóveis exige dedicação e bastante esforço. Por isso, a recomendação é contar com uma empresa que pode lidar com todas as etapas do processo, incluindo o gerenciamento no pós-venda.

Empresas como a Goldcrest são ideais para investidores, já que podem executar essas tarefas com agilidade. Se tiver interesse em adquirir um serviço completo de consultoria imobiliária, entre em contato.

Quais são as melhores regiões para investir?

De acordo com o estudo Portugal City Brand Ranking 2018, realizado pela consultoria Bloom Consulting, as melhores cidades para investir em Portugal são:

  • Lisboa;
  • Porto;
  • Braga;
  • Cascais;
  • Coimbra;
  • Vila de Nova Gaia;
  • Sintra;
  • Setúbal;
  • Oeiras;
  • Faro.

Lisboa é o grande foco dos investidores, mas existem muitas alternativas interessantes para quem deseja investir no mercado imobiliário em Portugal.

Leia também como é a vida em Portugal.

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Mercado imobiliário em Portugal: vale a pena investir?

Com um bom planejamento do seu investimento pode valer muito a pena comprar um imóvel em Portugal, tanto pela rentabilidade do aluguel quanto pela própria valorização do imóvel ainda mais se analisado a longo prazo.

Um dos motivos de valer a pena investir é o preço dos imóveis ser mais baixo comparado ao de algumas cidades do Brasil e também da Europa e o retorno é um dos mais altos da União Europeia: cerca de 5.2% ao ano (líquido, livre de impostos).

Essa rentabilidade pode ser realizada por meio do aluguel de curto ou longo prazo. E sabe o que é melhor? O perfil de risco é baixo.

Portugal, nos últimos anos vem se salientando neste mercado imobiliário em Portugal e com isso os consumidores  vêm observando de perto e com bons olhos. Assim, com a melhora da pandemia, os negócios devem reaver o mercado.

O volume de diversão em Portugal, mostra-se pelo clima que está dentre os melhores da europa, isto pelos números de dias ensolarados por um longo período do ano.

Além é claro pela topografia geográfica em que dentre  diversas paisagens maravilhosas e como se não bastasse o litoral impregnado de praias cada uma mais maravilhosa que as outras, ficando difícil a escolha.

Portugal teve seu reconhecimento emitido em diversos setores pelo mundo como uma das melhores para se morar sendo:

  1. Eleito o melhor viagem de golpe do mundo pelo 4º ano consecutivo;
  2. Portugal foi eleita a melhor qualidade de vida (expat insider 2018);
  3. Eleita a melhor praia da europa em Portugal(Europe’s best destination 2018);
  4. eleito um dos três países mais seguros do mundo (Global Peace Index);
  5. Eleito o melhor pais para se reformar (Retire overseas index 2014, 2015, 2016, 2017, and 2018);
  6. Eleita a 12ª melhor atendimento de saúde do mundo (2016 international WHO).

Como podemos ajudar?

A Global Citizen Solutions é uma empresa de consultoria com anos de experiência no fornecimento de soluções personalizadas de residência e cidadania por investimento para famílias internacionais.

 Com escritórios em todo o mundo e uma equipe dedicada e experiente, ajudamos clientes de todo o mundo na busca de oportunidades para atingirem o sucesso desejado.

Quer o seu foco seja um programa Golden Visa europeu, identificar oportunidades de investimento em imóveis e fundos, buscar assistência jurídica e tributária ou mudar-se para o exterior, possuímos o know-how necessário para lhe orientar nas tomadas de decisões.

Junto a um consultor dedicado, você poderá determinar seus objetivos, resolver suas dúvidas e estabelecer um caminho de sucesso para avançar.